Le terrain détermine la construction
     
 


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Choisir son environnement, c'est d'abord choisir son terrain

Avant d’acheter pour faire construire, il faut se poser un certain nombre de questions. Pour que votre construction rime avec tranquillité, quelques précautions s’imposent.

En premier lieu, il faut savoir que le terrain, dans son relief, sa surface et sa forme, détermine souvent la conception de votre future maison et non l'inverse. Encore trop de constructions sont mal adaptés au terrain.

Un terrain plat et rectangulaire permet plutôt la construction d'une maison de plain-pied plus économique. Un terrain triangulaire ou en équerre implique la plupart du temps la construction d'une maison en "L" favorisant au mieux la surface habitable par rapport à la configuration du terrain.
Un terrain en pente nécessite des travaux de terrassement en conséquence et des fondations plus importantes, se révélant plus propice à l’édification d’une maison sur sous-sol. Avantage, vous aurez toujours plus de vue avec un terrain en pente que sur un sol plat.

Il faut également connaître les contraintes juridiques liées au sol.
Lisez attentivement les documents d’urbanisme qui peuvent vous donner de précieux renseignements (servitude, nombre de mètres carrés constructibles...).

Enfin, il est indispensable d’étudier les commodités liées à la situation du terrain donc à votre futur lieu de vie (proximité des transports, des écoles et des commerces, cadre verdoyant et au prix souhaité).


Certificat d'urbanisme

Pour convenir à votre projet immobilier, votre terrain doit être constructible, viabilisé, borné… Lorsqu’une parcelle vous est vendue comme terrain à bâtir, le vendeur, professionnel ou particulier, doit vous garantir sa constructibilité en tenant compte des règles d’urbanisme générales et locales.
Vous vous procurerez le certificat d'urbanisme à la mairie ou à la direction départementale de l’équipement dépendant de votre terrain qui précisera :

a)la constructibilité de votre terrain ;
b)les éventuelles servitudes publiques : projet d’expropriation, règle d’alignement, périmètre de rénovation… ;
c)les dispositions d’urbanisme à respecter : densité autorisée (COS : coéfficient indiquant le nombre de mètres carrés de plancher par rapport à la surface du terrain), hauteur, aspect extérieur, destination du local (habitation, professionnel, commercial…) ;
d)les éventuels classements en secteur protégé, classé ou sauvegardé ;
e)la viabilité du terrain : route, eau, électricité, gaz… ;
f)la situation dans une zone à risque.

Choisir votre terrain

a) Comment trouver un terrain ?

** Examinez attentivement la presse spécialisée, voire la presse locale.
Par ailleurs, vous pouvez contacter les aménageurs-lotisseurs mais aussi les constructeurs de maisons individuelles qui, pour satisfaire leur clientèle, essayent de recenser les terrains à vendre dans les différentes régions où ils construisent.
À noter : La loi interdit aux constructeurs de maisons individuelles d’intervenir directement dans la vente du terrain. Si vous ne trouvez pas votre bonheur, pensez à suivre les ventes aux enchères. Pour ce faire, adressez-vous à la chambre des notaires ou aux domaines.

b) Qu’est-ce qu’un terrain isolé ?

** Le terrain isolé n’est pas forcément celui qui est en plein milieu des champs, en retrait de toute habitation. Il s’agit tout simplement d’un terrain mis en vente, souvent par des particuliers qui décident de s’en séparer. L’avantage du terrain isolé est qu’il peut accueillir n’importe quelle maison à condition de respecter les règles de construction en vigueur contenues soit dans le Plan d’occupation des sols, soit dans le Code de l’urbanisme. Ce genre de terrain n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire qu’il n’est en principe pas raccordé aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. Vous devez dans ce cas prévoir des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs. De plus, il vous appartient de faire les démarches administratives nécessaires pour vous assurer qu’il s’agit bien d’une parcelle constructible.

c) Le lotissement:

** Si vous faites le choix d'un terrain en lotissement, vous aurez l'avantage d'acquérir une parcelle bénéficiant déjà d'éléments d'équipements. Les réseaux d'alimentation sont généralement réalisés. Cela ne vous dispensera pas de respecter les règles de construction (hauteur, superficie, orientation, nature des matériaux). Ces règles sont définies dans le règlement de lotissement et doivent être observées. L'achat se fera auprès d'un aménageur-lotisseur et non d'un particulier. Vous aurez l'assurance qu'il s'agit bien d'un terrain constructible spécialement aménagé pour y accueillir des constructions.


Qualité et nature du sol

La nature du sol et du sous-sol ainsi que leur histoire passée peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre projet de construction. Certaines sociétés se sont spécialisé dans l'étude de sol par sondage. Il peut être nécessaire de faire un carottage afin d'envoyer au laboratoire des échantillons géologiques du sous sol du terrain et ainsi déterminé parfaitement sa composition.
La précision des résultats obtenus grâce à cette méthodologie permet d'optimiser le système de fondation et assurera la pérennité de l'ouvrage.
Vous savez ainsi "où vous mettez les pieds", c'est le prix de la tranquilité.

Renseignez-vous pour savoir si des canalisations passent sous votre terrain, si des bâtiments y ont été élevés par le passé et s’il n’a pas été pollué par une activité industrielle ou artisanale.

La loi prévoit que lorsqu’un sous-sol a été pollué, celui qui est responsable de cet état de fait doit dépolluer ou au moins en supporter le coût.

C’est le principe, mais prudence, la pollution peut être ancienne et le pollueur difficile à retrouver. De plus, une bataille d’experts est à prévoir, et donc une procédure de plusieurs années à craindre.


POS et PLU

Les plans d’occupation des sols (POS) et leurs successeurs, les plans locaux d’urbanisme (PLU), sont consultables gratuitement en mairie. Ils sont riches d’informations. En effet, ces documents administratifs sont très techniques.

Le plan de "prévention des risques prévisibles" répertorie les zones dangereuses de la commune. Celles où peuvent se produire des inondations, des glissements de terrain ou des avalanches.Ce plan est affiché en mairie, allez donc vérifier que votre parcelle n’est pas située dans une zone à risque.

COS

Le coefficient d’occupation du sol (COS) est une information essentielle que l’on trouve dans le PLU. Il permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain. Ainsi, avec un COS de 0,4 pour une parcelle de terrain de 800 m2, vous serez autorisé à construire une maison de 320 m2 (800 x 0,4) de surface hors œuvre nette (SHON).

Enfin, si le terrain est dans une commune qui n’a ni PLU, ni POS, ni carte communale, reportez-vous au règlement national d’urbanisme (RNU), qui fixe des règles d’ordre général concernant le droit de construction (art. L. et R. 111.1 et suivants du Code de l’urbanisme).


Le bornage du terrain

Si le bornage, qui consiste à délimiter précisément le terrain, est toujours effectué pour les terrains de lotissement ou après les opérations de remembrement, dans tous les autres cas ce n’est pas une obligation.

C’est pourtant la seule manière de connaître exactement la surface que l’on achète. En effet, si en lui-même il ne donne pas la superficie, il permet de la faire établir avec précision et sans contestation possible.

Un bornage effectué par un géomètre expert vous permettra de plus de fixer définitivement et précisément les limites de votre terrain par rapport aux propriétés voisines. C’est une dépense qui peut s’avérer utile.
Vous pouvez essayer d’en partager les frais avec vos voisins, mais ils n’y sont pas tenus.


Comment acheter?

Comme pour une maison ou un appartement, la vente d’un terrain se réalise en deux temps : un avant-contrat, promesse ou compromis, d’abord, puis un acte de vente définitif obligatoirement signé chez un notaire.

Les modalités de la réflexion qui vous est offerte méritent tout de même d’être précisées. Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, vous disposez, après la signature de l’avant-contrat, de sept jours pour réfléchir et revenir éventuellement sur votre décision.

Il vous suffira de signifier par lettre recommandée que vous avez changé d’avis pour être dégagé de toutes obligations. Ce que vous auriez versé devra vous être restitué.

Prenez le temps de la réflexion et surtout ne signez rien sans votre notaire (si possible pas celui du vendeur). Cela ne vous coûtera pas plus cher, puisque ce sont les notaires qui se partageront les frais de notaire et se rémunèreront ainsi.

Lorsque vous achetez un terrain, n'oubliez pas de rajouter les frais de notaire que vous pouvez calculer approximativement ici :
http://www.paris.notaires.fr
puis http://www.paris.notaires.fr/frais_mut_ecran1.php


A lire impérativement sur l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement:
Les parties Questions/Réponses et Jurisprudences sont très intéressantes
http://www.anil.org/guide/Accession/achterr.htm